目次
表題登記とは？
表題登記（ひょうだいとうき）は、不動産登記の最初のステップであり、新しく建築された建物を法的に「存在するもの」として登記する手続きです。
これを行うことで、その建物の情報（所在地、種類、構造、床面積など）が法務局に正式に記録されます。
建売住宅の場合、一般的にこの表題登記を行った後に所有権保存登記や所有権移転登記が行われます。
建売住宅における表題登記の流れ
建売住宅の場合、通常は住宅を販売する不動産会社（売主）が表題登記を済ませた状態で購入者に引き渡します。
これは、建売住宅が「完成した住宅を販売する形式」だからです。
一般的な流れ
- 建物の完成
- 建売住宅が完成した段階で、法的に建物としての要件を満たした状態になります。
- 売主（不動産会社）が表題登記を申請
- 一般的には売主が表題登記を行います。
- ただし、表題登記は「所有者が申請すること」が原則です。そのため、売主が事前に表題登記をする場合、買主に名義を移す「所有権移転登記」も合わせて行われます。
- 表題登記完了後、所有権移転登記へ
- 表題登記が完了すると、買主のために「所有権移転登記」を行い、正式に買主名義の建物として登記されます。
建売住宅の表題登記のタイミング
建売住宅の場合、表題登記のタイミングは 建物が完成した直後になります。
これは、登記が完了していないと所有権の移転手続きが進められないためです。
具体的なタイミングとしては以下のようになります。
- 建物の完了検査後すぐ
- 建築基準法に基づく完了検査が行われ、検査済証が発行された後に表題登記が可能になります。
- 引き渡し前
- ほとんどの建売住宅では、引き渡し前に売主が表題登記を完了させます。
- その後、買主へ「所有権移転登記」を行います。
注意点：
- 未登記の状態では住宅ローンの契約ができないため、売主は確実に表題登記を行います。
- 表題登記がされていないと、固定資産税の課税対象として適切に登録されず、後々トラブルになる可能性があります。
誰が表題登記を行うのか？
表題登記の原則的な申請義務者は 建物の所有者ですが、建売住宅の場合は売主（不動産会社）が所有者となるため、基本的に 売主が登記申請を行います。
登記申請を行う主体
- 売主（不動産会社） → 建売住宅の表題登記を申請
- 土地家屋調査士 → 売主から依頼を受けて、登記手続きを代理で行うことが一般的
ただし、まれに売主が表題登記を行わず、買主が自分で登記しなければならないケースもあるため、契約時に確認が必要です。
もし表題登記が遅れるとどうなる？
建売住宅で表題登記が遅れたり、未登記のままだと以下の問題が発生する可能性があります。
- 住宅ローンの契約ができない
- 金融機関は表題登記が完了していない物件には抵当権を設定できないため、住宅ローンが実行されません。
- 所有権の移転登記ができない
- 表題登記が完了しないと、その後の所有権移転登記ができないため、正式に購入者の名義になりません。
- 固定資産税の課税がされない（または誤った課税）
- 未登記の建物は市区町村の固定資産課税台帳に登録されないため、税金の課税対象として認識されないことがあります。
- ただし、市区町村は独自に調査して課税する場合があるため、遅れて課税される可能性もあります。
- 売却時や相続時にトラブルになる
- 未登記のままだと、将来的に売却や相続する際に手続きが煩雑になります。
まとめ
建売住宅の表題登記のタイミングは 建物完成後すぐ（引き渡し前） であり、通常は 売主（不動産会社）が申請 します。
この手続きを完了させないと、所有権の移転や住宅ローンの手続きが進められないため、非常に重要なプロセスです。
もし購入予定の建売住宅で表題登記の進捗が不明な場合は、事前に契約時に売主へ確認しておくと安心です。
以上、建売住宅の表題登記のタイミングについてでした。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
